¿Se vulneran derechos fundamentales si la asamblea de copropietarios impide participar a un moroso?
Actualizado: 23 abr 2021
Compartimos en esta entrada la sentencia de Tutela No. 633 de 2003 mediante la cual la Corte Constitucional analiza si se vulnera algún derecho fundamental al impedir ingreso y participación de deudores morosos a las asambleas de copropietarios; adicionalmente esta corporación determina la procedencia o no de acudir por vía de tutela para controvertir este tipo de decisiones, en los siguientes términos:
1. Antecedentes:
Las demandantes sostienen que son propietarias de sendos apartamentos ubicados sometidos al régimen de propiedad horizontal, y para la fecha en la que se llevó a cabo la Asamblea General de Copropietarios del mes de enero de 2003, no les fue permitido votar por cuanto no estaban a paz y salvo con las cuotas de administración del edificio. Sostienen que se les vulnera el derecho a la igualdad y solicitan que se les permita votar en la siguiente Asamblea.
- A continuación apartes de la sentencia de tutela:
"2. Reiteración de jurisprudencia. Procedencia de la tutela contra particulares.
De conformidad con el art. 86 de la Constitución, la acción de tutela procede ante la amenaza o vulneración de derechos fundamentales por parte de una autoridad pública o de particulares en los casos establecidos en la ley conforme a la misma disposición.
Esta corporación ha sostenido que procede el amparo constitucional cuando quienes amenacen o vulneren los derechos fundamentales sean particulares que ejercen la administración y dirección de un bien sujeto al régimen de propiedad horizontal; tal es el caso de las Juntas Administradoras, Consejos Administrativos, Asambleas de Copropietarios o cualquier otro órgano que detente la dirección o administración de la copropiedad, toda vez que sus ocupantes se encuentran obligados a acatar las decisiones que ellos adopten. El hecho de estar sometido a las órdenes de particulares que en razón de su calidad está autorizado para impartirlas y ejecutarlas, implica una subordinación de los copropietarios o arrendatarios frente a ellos
3. La existencia de otro medio de defensa judicial.
Así mismo, el art. 86 Superior establece la procedencia de la acción de tutela cuando el actor no cuente con medios eficaces de defensa judicial para proteger sus derechos, o cuando existiendo éstos la intervención del juez constitucional sea necesaria para evitar la ocurrencia de un perjuicio irremediable.
Como regla general, la Corte Constitucional ha establecido que para la solución de los conflictos que surjan entre los propietarios, o entre éstos y la persona jurídica constituida en el reglamento de propiedad horizontal, que versen sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad o para cuestionar las decisiones adoptadas por los órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal, el medio de defensa judicial previsto por el ordenamiento jurídico es el proceso verbal sumario ante la jurisdicción civil, conforme al parágrafo primero, numeral 1º, del art. 435 del Código de Procedimiento Civil.
Según esta Corporación, el proceso verbal sumario previsto en la legislación civil resulta idóneo y efectivo para cuestionar la validez y amparar los derechos conculcados por las decisiones de las asambleas de copropietarios relativas al uso y goce de los bienes de dominio común. Por ello, por regla general las medidas que adopten las asambleas de propietarios no son susceptibles de ser controvertidas ante el juez constitucional.
Sin embargo, en situaciones particulares, la acción ordinaria prevista por la legislación puede no resultar idónea ni eficiente para proteger los derechos fundamentales que son transgredidos con la aplicación del reglamento de propiedad horizontal. Aun cuando la asamblea de copropietarios tiene la libertad de escoger los mecanismos para solucionar pacíficamente y extrajudicialmente los conflictos que se presenten entre los comuneros, con el objeto de garantizar los derechos y obligaciones que surgen de dicha propiedad, sus disposiciones pueden no guardar proporción, ni ser razonables en relación con los fines perseguidos, comprometiendo derechos fundamentales de los ocupantes, que exigen una protección inmediata.
En consecuencia, de las medidas ordenadas por la asamblea de copropietarios y de los efectos que su aplicación genere sobre los derechos de los ocupantes dependerá que la misma alcance rango constitucional, y, en consecuencia, exija la intervención del juez de tutela para proteger los derechos transgredidos.
Dentro de este margen de apreciación, la jurisprudencia constitucional ha determinado que la suspensión de servicios de administración tales como el uso de la piscina, de los jardines y el impedir el ingreso de los deudores morosos a las asambleas de propietarios, como es el caso que se estudia, no constituyen medidas que vulneren los derechos fundamentales de los residentes y, por consiguiente, dichas decisiones no pueden ser controvertidas a través de la acción de tutela sino a través del proceso verbal sumario referido anteriormente.
Así, por ejemplo, en un fallo de tutela anterior la Corte negó la protección constitucional de los derechos invocados como consecuencia de la suspensión del servicio de piscina, por parte de algunos residentes de la Unidad Residencial Villa del Sol de Cali y de la prohibición de asistencia a las Asambleas Generales, de las personas que tienen deudas a favor de la administración. En dicha ocasión, estimó que:
“los servicios de la administración que generan derechos legales, tales como el uso de la piscina y la prohibición de ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, sobre los cuales no habrá pronunciamiento de la Sala, (…) no alcanzan el rango de derechos fundamentales susceptibles de protegerse a través de la tutela.” (Sentencia T-630 de 1997. M.P. Alejandro Martínez Caballero) ( negrilla fuera de texto).
Asunto similar también fue tratado posteriormente en la sentencia de unificación SU-509 de 2001:
“En cuanto a la suspensión de servicios de administración que están previstos en los Reglamentos de copropiedad, no procede la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela. (M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra) ( las negrillas no son del texto ).
Así, la jurisprudencia constitucional ha sido clara en establecer que la prohibición de asistencia de las personas deudoras a la Asamblea General de Copropietarios no vulnera derechos fundamentales, por lo que una decisión en este sentido no puede ser objeto de controversia a través de la acción de tutela. Así se reiterará en el análisis del caso concreto.
4. Caso concreto
Como se ha dicho, la presente acción se dirige contra la Junta Administradora y el Administrador del Edificio Rodamar, situado en el sector El Rodadero de la ciudad de Santa Marta, como consecuencia de las medidas adoptadas y ejecutadas por ellos, los cuales ejercen actos de autoridad respecto de los ocupantes del mismo, con arreglo a las atribuciones previstas en el régimen de la propiedad horizontal. Las demandantes, en su calidad de propietarias de los apartamentos 2 A y 7 C del Edificio Rodamar, se encuentran en estado de subordinación, como quiera que las decisiones de la Junta Administradora les son de obligatorio cumplimiento.
Sobre el particular, la jurisprudencia constitucional ha sido reiterativa en aceptar la procedencia de las acciones de tutela en contra de los órganos de administración y ejecución de los sistemas de propiedad horizontal, por lo que la condición prevista en el numeral 4º del art. 42 del Decreto 2591 para que proceda el amparo constitucional en contra de particulares se predica de los demandados en este caso particular.
Ahora bien, para establecer si la existencia de otro medio de defensa judicial para dirimir los conflictos relacionados con la aplicación del reglamento de propiedad horizontal, hace improcedente la tutela que ahora ocupa a esta Sala, es necesario hacer precisión en la actividad realmente suspendida por la Junta Administradora. Ello, con el fin de determinar, de conformidad con la jurisprudencia de la Corte Constitucional, si con esas decisiones se vulneran derechos fundamentales en cabeza de las accionantes, los cuales deban ser amparados de manera inmediata a través de este medio judicial.
En las solicitudes de tutela de la referencia se señala que en razón de la mora en el pago de las cuotas de administración, la Junta de Copropietarios no le permitió votar a las señoras Matilde Celedón de Bermúdez y Ana de Lourdes Bermúdez en la Asamblea General de Copropietarios del Edificio Rodamar, llevada a cabo el 19 de enero de 2003.
De acuerdo con la situación fáctica planteada, se tiene lo siguiente :
De conformidad con la jurisprudencia reseñada en la primera parte de esta sentencia, la prohibición de asistir a la Asamblea General de Copropietarios no viola ningún derecho fundamental, pues corresponde a una medida legítima, que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades horizontales, con el fin de procurar el pago de las cuotas de administración necesarias para el mantenimiento de los bienes de dominio común, buscando desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se susciten entre los copropietarios y los órganos de administración. Se enfatiza entonces que a través de la acción de tutela exclusivamente se puede cuestionar la validez de las decisiones de tales órganos en la medida en que con ellas se vulneren derechos fundamentales de los ocupantes.
En consecuencia, esta acción de tutela es improcedente para defender los derechos de las accionantes, por lo que serán confirmadas las sentencias proferidas por el Juez Tercero Civil del Circuito de Santa Marta en los asuntos de la referencia"
En el siguiente enlace encuentra el fallo de tutela completo:
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