Responsabilidades que asumen las fiduciarias en el desempeño de su gestión, frente a la confianza que depositan los inversionistas que se vinculan a proyectos inmobiliarios

Marcela Gómez Núñez

La Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa rosa de Viterbo, mediante decisión proferida el 21 de junio de 2023, resolvió recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil Circuito de Cali en un proceso de responsabilidad civil contractual con radicado 002-2019-00008-01 y ponencia del magistrado César Evaristo León Vergara, en donde se analiza la responsabilidad de las fiduciarias en el desempeño de su gestión, frente a la confianza que depositan los inversionistas que se vinculan a proyectos inmobiliarios, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

1. Confianza que depositan los inversionistas en la fiduciaria

Acerca de la confianza que depositan los inversionistas en la fiduciaria, la Corte Suprema de Justicia trae a colación la sentencia SC5430-2021, donde la misma Corporación, estableció que:

“Para los inversionistas que consideran vincularse a un proyecto inmobiliario, la presencia de la fiduciaria es de suma importancia, pues los lleva al convencimiento de que el proyecto será adecuadamente administrado por una entidad profesional y altamente especializada, que además cuenta con vigilancia estatal”, y cuando “defrauda esa confianza no solo incumple su mandato, sino también el principio de buena fe contractual por alejarse del marco de conducta que de ella se esperaba”.

Tenemos entonces qué el artículo 1234 del Código de Comercio establece como deberes propios del fiduciario, “el deber de realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia y el de transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario”.

2. Deber de las fiduciarias, frente a la administración de los recursos encomendados a través de los encargos fiduciarios

Mediante sentencia del 27 de septiembre de 2022 C.S.J. Sala Civil. M.P. Rico, Luis., se dejó claridad frente al deber de las fiduciarias, frente a la administración de los recursos encomendados a través de los encargos fiduciarios, dado que estableció que, SU COMPROMISO CONTRACTUAL “conformado por las previsiones legales, estipulaciones negociales, y deberes secundarios de conducta (…) debe ser atendido de manera tal que satisfaga el alto estándar de diligencia y previsión que le es propio", y que en todo caso, le correspondía a Acción Sociedad Fiduciaria demostrar que transfirió los recursos “conforme lo exigían los contratos, situación que había podido exonerarla de responsabilidad”.

3. Incumplimiento contractual por parte de la fiduciaria

Es preciso señalar que los contratos una vez celebrados legalmente, tienen fuerza de ley para los contratantes y que, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los contratantes (Art. 1602 del C.C.), por tanto, "deben ejecutarse de buena fe" y "obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella" (Art. 871 C. Co. y 1603 del C.C.); el incumplimiento injustificado del mismo, otorga a la parte cumplida la acción de exigir que se ordene su cumplimiento o resolución, y si se generaron perjuicios, la reparación de los mismos. (Arts.870 C. Co., 1546 y 1613 C.C.). En ese sentido, es preciso anotar que los elementos de la responsabilidad civil contractual se enmarcan en: 1. La existencia de un contrato, 2. El incumplimiento del contrato, 3. Un daño, y 4. Un nexo causal, entre el incumplimiento y el daño. (CSJ SC 380-2018 del 22 de feb. de 2018, Rad. 2005-00368- 01, CSJ SC5170-2018, entre otras).

4. ¿Si la fiduciaria no es constructora ni interventora en el proyecto inmobiliario, así como tampoco asume la responsabilidad por la construcción, cual es su responsabilidad?

Si la fiduciaria no es constructora ni interventora en los proyectos inmobiliarios, así como tampoco asume la responsabilidad por la construcción ¿Cuál es su responsabilidad?, frente al particular vale la pena resaltar que no se está debatiendo como tal el incumplimiento de obligaciones relacionadas con la ejecución del proyecto, sino que deviene del incumplimiento de sus deberes como administradora del encargo fiduciario contratado con los demandantes. La fiduciaria tenía el deber de verificar si esas condiciones de transferencia de recursos se cumplían, con especial diligencia y previsión, y el hecho de haber defraudado la confianza de los inversionistas demandantes no solo genera el incumplimiento del encargo fiduciario, sino del principio de la buena fe contractual, ya que para los actores estaban plenamente convencidos de que la fiduciaria administraría adecuadamente sus recursos.

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Conozca el texto completo de la sentencia:

02201900008-01 S.ADIC - R.C.C - PERJUICIOS DA_O EMERGENTE

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