Responsabilidad civil del arrendador por vía de hecho al no permitir ingreso al arrendatario a local
El Tribunal Superior del Distrito Judicial Santa Rosa de Viterbo, mediante decisión proferida el 17 de junio de 2022 en un proceso declarativo de responsabilidad civil extracontractual con radicado No. 152383103002-2021-00072-01 y ponencia de la magistrada Gloria Inés Ramírez Villaba analiza si se configura responsabilidad civil por parte del arrendador de un local comercial, al cerrar de forma intempestiva el inmueble antes de vencer el término del preaviso señalado en el Código de Comercio para la entrega de este, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Obligaciones del arrendador
El artículo 1982 del Código Civil consagra dos obligaciones para el arrendador que resultan importantes en estos eventos:
i) la de preservar y sostener la cosa arrendada «en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada», es decir, el funcionamiento del establecimiento comercial y,
ii) «librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce» del bien, pues es su incumplimiento el que da lugar a cláusula de responsabilidad del artículo 1987 ibídem, según la cual, cuando:
«el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios».
1. Responsabilidad que surge por el abuso del derecho en casos de terminación unilateral de los contratos
Sobre la terminación unilateral de los contratos está referida tanto a los márgenes de decisión de las partes sobre la forma en que han de prorrogarse los contratos, bien por ministerio de la ley o por la autonomía de la voluntad, como a la adopción de medidas que reduzcan el impacto de la terminación para quienes intervienen en la relación contractual. En cuanto a la responsabilidad que surge por el abuso del derecho en casos de terminación unilateral de los contratos, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC de 30 de agosto de 2011, señaló:
«En consecuencia, todas las expresiones específicas de terminación unilateral del contrato, el ejercicio del derecho potestativo, incluso discrecional, se rigen por los principios de la buena fe, evitación de abuso del derecho y está sujeto a control judicial, lo cual suprime la justicia privada por mano propia. La buena fe y el abuso del derecho, constituyen límites al pacto y ejercicio de estas facultades. (…)
La terminación unilateral en cualquiera de las formas o modalidades, no puede ejercerse con abuso, ni de mala fe, so pena de comprometer la responsabilidad, y en toda controversia respecto de la eficacia o el ejercicio de la facultad, los jueces deben tener especial rigor en la valoración específica del marco concreto de circunstancias para garantizar la justicia al sujeto iuris, razón de ser, fundamento genuino, fin primario y último del Estado social de derecho democrático».
2. De la responsabilidad civil por el cierre del local comercial
En efecto, si bien el principio de la autonomía de la voluntad que rige el ámbito contractual habilita a las partes para decidir todo lo relacionado con la celebración, ejecución y terminación de los contratos. Esa facultad no implica que puedan decidir de manera unilateral y arbitraria su terminación, primero, porque la misma ley señala para cada clase de contrato ciertas causales de terminación unilateral; y segundo, porque aun en presencia de una de esas causales la terminación del contrato siempre está sujeta a control judicial.
Esa regulación sobre la terminación unilateral de los contratos está referida tanto a los márgenes de decisión de las partes sobre la forma en que han de prorrogarse los contratos, bien por ministerio de la ley o por la autonomía de la voluntad, como a la adopción de medidas que reduzcan el impacto de la terminación para quienes intervienen en la relación contractual.
Tenemos entonces que el deber de reparar derivado del incumplimiento de esos dos tipos de normas fue descrito por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC2500-2021, de la siguiente manera:
(...)
Enmarcado en la cláusula general de responsabilidad convencional se halla para los contratos de arrendamiento, el régimen especial que regula el deber del arrendador de indemnizar los perjuicios causados, ante el incumplimiento de la obligación de garantizar el goce de la cosa arrendada.
El artículo 1987 del Código Civil así lo asienta. Si “(…) el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios”.
En lo que interesa al recurso, la perturbación reparable se presenta porque se incumple cualquiera de las obligaciones relacionadas con el goce de la cosa por parte del arrendador. Ya sea por no mantener en estado idóneo el local para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio; o por negarse injustificadamente a renovar el contrato de arrendamiento. También, aunque provenga de un tercero, cuando la turbación pudo ser evitada por aquél».
3. Protección frente a la terminación, renovación y prorrogas de los contratos de arrendamiento en material comercial
En materia de contratos de arrendamiento comercial, los artículos 518 a 520 del Código Comercio hacen referencia y mención expresa entorno a la renovación de los contratos, la duración mínima de las prórrogas cuando se llevan al menos dos años y el desahucio, así como en el deber de armonizar esas reglas con las obligaciones generales del arrendador, relativas no solo a la entrega de la cosa arrendada sino también a su mantenimiento frente a todo tipo de actos de perturbación por parte de terceros.
4. Terminación del contrato de arrendamiento de manera unilateral por parte del arrendador constituye un abuso del derecho
En efecto el Código de Comercio prevé diferentes escalas de protección frente a la terminación, renovación y prorrogas de los contratos de arrendamiento en material comercial y, en especial, la del término del desahucio, tienen por objeto mitigar los efectos derivados de la terminación unilateral del contrato por parte del arrendador. Es decir, buscan que el dueño del establecimiento comercial tenga el tiempo necesario para seguir realizando su actividad.
Así mismo, existen otras normas que protegen al arrendatario de todo tipo de abusos que lo priven de la tenencia del local comercial ya sea que provengan del propio arrendador o de un tercero. Las cuales no solo comprometen al arrendador, sino que lo obligan a reparar los perjuicios causados.
Si bien la legislación señala el principio de la autonomía de la voluntad que rige el ámbito contractual el cual habilita a las partes para decidir todo lo relacionado con la celebración, ejecución y terminación de los contratos. Esa facultad no implica que puedan decidir de manera unilateral y arbitraria su terminación, primero, porque la misma ley señala para cada clase de contrato ciertas causales de terminación unilateral; y segundo, porque aun en presencia de una de esas causales la terminación del contrato siempre está sujeta a control judicial.
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