Renovación contrato arrendamiento comercial no implica igualdad o estabilización de condiciones
El Tribunal Superior de Medellín - Sala de Decisión Civil, mediante decisión proferida el 14 de septiembre de 2023 en un proceso verbal para la regulación de canon de arrendamiento con radicado 05001-31-03-002-2021-00503-01 y ponencia del Magistrado Ricardo León Carvajal Martínez, analiza los preceptos establecidos en nuestra legislación comercial respecto la renovación del contrato de arrendamiento de índole comercial, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Destinación comercial del inmueble en arriendo
Conforme lo señalado en el Código de Comercio, los inmuebles objeto de un contrato de arrendamiento de índole comercial ostenta protección especial –que en favor del arrendatario - concreta el derecho de renovación previsto en el artículo 518, sin perjuicio, de las excepciones consagradas en la norma; acción que se impetra conforme lo dispuesto por el artículo 519.
2. Que dispone el articulo 518 del Código de Comercio frente al derecho de renovación y las diferencias que se presenten al momento de la renovación
Dispone el artículo 518 del Código de Comercio,
“El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo ...”
La precitada normatividad otorga al arrendatario de un bien destinado a actividades de comercio que lo haya utilizado por lo menos dos años en forma continua con un mismo establecimiento de comercio, el derecho de renovación para continuar ocupando el predio y acordar, total o parcialmente, nuevos parámetros contractuales, lo que comporta la posibilidad de variar los términos del contrato inicial, entre ellos, el plazo y el valor del canon.
A su turno el artículo 519, señala qué:
“Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos.”
La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial da cuenta de la posibilidad de la prolongación variable del contrato de arrendamiento, pese a que es viable cambiar los términos económicos, lo que la diferencia de la prórroga al traducirse en una extensión en el tiempo de lo regulado con anterioridad.
3. Postura de la corte Suprema de Justicia, frente al derecho de renovación
Ha manifestado la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 18 de noviembre de 1971 cuyos argumentos son sostenidos en sentencia del 31 de octubre de 1994 –expediente 3868- que,
“El derecho de renovación, contra lo que estima la demanda, no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas. Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos.”
Así, el derecho a la renovación no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, conforme lo instruye el artículo 519.
"La Corte Suprema de Justicia –Sala Civil- en sentencia del 27 de Abril de 2.010, sostuvo que, “…al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos. En síntesis, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia"
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