Presupuestos para la procedencia de la acción de resolución del contrato de compraventa de inmueble
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto mediante decisión proferida el 18 de julio de 2018 en el proceso verbal de resolución de contrato de compraventa con radicado No. 2015 - 00214 - 01 (068-01) y ponencia del magistrado Gabriel Guillermo Ortiz Narváez, analiza los presupuestos axiológicos para la procedencia de la acción de resolución del contrato de compraventa , teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Obligaciones que surgen de un contrato de compraventa
El contrato de compraventa tiene entre sus características más importantes que es un acuerdo de voluntades típico, nominado, oneroso, bilateral, , principal y de ejecución instantánea.
"Se entiende emanan obligaciones para ambas partes; es conmutativo, en cuanto los deberes de los extremos en convenio se miran como equivalentes; es principal, porque las obligaciones que surgen de él no necesitan de otras para subsistir, y por lo demás, es de ejecución instantánea"
Lo que significa que el pago del precio y la entrega del bien son obligaciones susceptibles de ser ejecutadas en un sólo acto, aún cuando ambas prestaciones pueden ser aplazadas.
Se tiene claro entonces, que las obligaciones principales que se generan a partir del contrato de compraventa de bien inmueble, son para el vendedor la entrega del objeto material del contrato, y para el comprador el pago del precio.
2. La acción de resolución sólo puede ejercerse por la parte cumplida
Ahora bien los presupuestos para la procedencia de la acción resolutoria del contrato de compraventa, son la existencia de un contrato bilateral válido, que haya incumplimiento total o parcial del demandado, y el cumplimiento de las obligaciones del promotor de la demanda, o al menos el allanamiento a cumplirlas.
“La declaración judicial de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, tiene como consecuencia el regreso a la situación anterior a la celebración del contrato que se aniquila, esto es, vuelve las cosas al statu quo precedente a la asunción del vínculo, de manera que las partes deben hacerse entre sí las restituciones mutuas correspondientes, en los términos del artículo 1932 del Código Civil, así:
a) El comprador restituirá la cosa, lo mismo que los frutos producidos por esta, bien en su totalidad si ninguna parte del precio se hubiere pagado, ora en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.
b) El vendedor, a su turno, restituirá al comprador la parte del precio que hubiese recibido de este, sin intereses y reajuste monetario, en términos de justicia y equidad para evitar un enriquecimiento a favor del último cuando se trata de un contratante incumplido.
c) Para el abono de las expensas o mejoras al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
d) La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, si es él quien las ha recibido del comprador, o exigirlas dobladas, si es quien las ha dado”
Demostrada la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la parte demandada y a su vez el cumplimiento de las que correspondían al demandante, proviene en consecuencia la prosperidad de la resolución del contrato.
3. Sobre las restituciones mutuas
Al devolver al vendedor el bien inmueble que entregó en virtud del contrato de compraventa, ahora resuelto, el comprador debe hacerlo junto con los frutos que éste hubiera producido o podido producir, en su totalidad, o en proporción a la parte del precio que el adquirente no hubiera asumido.
4. Tratamiento legal sobre los gravámenes que se hayan decretado sobre el bien inmueble
Sobre ese aspecto y en relación con los gravámenes que se hayan decretado sobre el bien inmueble a restituir, también se ha decantado por la corte Suprema de Justicia, quien frente al particular ha expresado lo siguiente:
“Pero el artículo 1953, que hace parte del capítulo XIII sobre rescisión de la venta por lesión enorme, dispone lo siguiente: "El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella"
"En virtud de la declaración de quedar resuelto el contrato de compraventa, la cosa vendida debe restituirse por el comprador en el mismo estado en que se hallaba al tiempo de celebrarse dicho contrato. Por lo tanto, la disposición del artículo 1953, antes transcrita, debe ser aplicada analógicamente a los efectos de la declaración de quedar resuelta la compraventa"
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