Nulidad absoluta por vía judicial de Reglamento de Propiedad Horizontal - Generalidades

El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali mediante decisión proferida el 05 de noviembre de 2020 en el proceso declarativo de nulidad con radicado No. 76001-31-03-006-2017-00339-01 y ponencia del magistrado Carlos Alberto Romero Sánchez, analiza las características generales que pueden configurar nulidades absolutas en los Reglamentos de propiedad horizontal y sus posteriores reformas, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

1. ¿Qué es una nulidad?

La nulidad es un castigo o sanción civil que se impone por la omisión de los requisitos que la ley considera indispensables para la validez de los actos o contratos, se identifica con la invalidez del acto o contrato, puede ser:

- Absoluta: Se dirige a proteger el interés público o general de la sociedad, pues está destinada a castigar lo ilícito, es decir, lo contrario a la ley, las buenas costumbres y el orden público.

- Relativa: Protege el interés privado o particular.

2. Causales que dan origen a la nulidad

Las causales que dan origen a la nulidad se encuentran contenidas en el artículo 1741 del Código Civil, así:

"La nulidad producida por un objeto o causa ilícita y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.

Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.

Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato."

Así, la nulidad absoluta se produce, cuando existe: i) objeto ilícito, ii) causa ilícita, iii) falta de solemnidades o requisitos esenciales para la validez del acto o contrato de acuerdo con su naturaleza y iv) incapacidad absoluta. La nulidad relativa, por causas distintas a éstas.

3. Naturaleza y características del régimen de propiedad horizontal

El artículo 33 de la ley 675 de 2001 señala que:

“La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.”,

y su artículo 36 respecto de los órganos de dirección y administración, determina que:

“La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto”

3. Requisitos legales para crear y o reformar un reglamento de propiedad horizontal

Resultan claros y definidos los requisitos legales consagrados en los artículos 37, 38 numeral 6° y 46 numeral 5° de la ley 675 de 2001, que de manera imperativa regulan las funciones básicas del órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, así como la expresión de las mayorías necesarias para la aludida reforma, y nuevamente ha de recordarse que la misma ley advierte que se entenderán no escritas las disposiciones contenidas en el reglamento, que vulneren sus normas imperativas. (Par 1° art. 5).

"En otras palabras, la voluntad de la parte otorgante de la escritura pública de reforma reglamentaria, por si sola resulta insuficiente para la formación del contrato, el cual se perfecciona solo en tanto ésta se exprese con el lleno de los requisitos y formalidades indicadas en dicha ley"

Tenemos entonces que los reglamentos de propiedad horizontal y sus posteriores reformas tienen una serie de solemnidades que de forma imperativa impone la ley, por lo tanto la voluntad por si sola no conlleva que los actos sean validos y que nazcan jurídicamente.

"No se trata entonces de la ausencia de cualquier formalidad, sino de aquella que la propia ley considera como un complemento necesario para la manifestación de la voluntad, al estimar que ésta por sí sola no es idónea o suficiente para producir el correspondiente efecto jurídico"

En otras palabras, la voluntad de la parte otorgante de la escritura pública de reforma reglamentaria, por si sola resulta insuficiente para la formación del contrato, el cual se perfecciona solo en tanto ésta se exprese con el lleno de los requisitos y formalidades indicadas en dicha ley.

4. Prescripción de la acción de nulidad

El Código Civil señala que:

“La prescripción que extingue las acciones o derechos ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones. Se cuenta ese tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible." (art. 2535 C.C.), al paso que el artículo 1° de la ley 791 de 2002, dispuso: “Redúzcase a diez (10) años el término de todos las prescripciones veintenarias, establecidas en el Código Civil, tales como la extraordinaria adquisitiva de dominio, la extintiva, la de petición de herencia, la de saneamiento de nulidades absolutas.”

Tenemos entonces que transcurrido el plazo de 10 años, las personas a quienes el legislador les concede facultad para presentarla ya no podrán hacerlo, ni el juez decretarla de oficio, pues ha precluido el término para ello y, por consiguiente, el acto que contenía el vicio queda purgado, esto es, saneado por ese aspecto.

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