No es posible exigir entrega bienes comunes no esenciales, si no se ha enajenado 51% de coeficientes
La Corte Suprema de Justicia en sede de tutela con radicado STL10351-2021 y ponencia del Magistrado Fernando Castillo Cadena, analiza la razonabilidad de la decisión proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca en un proceso de Responsabilidad civil Contractual, por medio de la cual consideró prematura la exigencia al constructor relacionada con el cumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo y construcción de las zonas comunes del condominio donde se encontraba ubicado el lote adquirido por los demandantes, por cuanto no se ha enajenado más del 51% de los coeficientes de la copropiedad, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- Del caso objeto de estudio por la Corte Suprema de Justicia - Sede de tutela
"La indemnización compensatoria presentada se soporta en el reclamo del incumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo y zonas comunes del condominio campestre Bambú Propiedad Horizontal, porque la constructora se obligó conforme a la “Licencia de urbanismo y construcción de obras comunales”; y a los catálogos de venta, a construir en la propiedad horizontal, “vías terminadas, (públicas y privadas), redes de servicios de acueducto, alcantarillado, energía y aguas lluvias, construcción de servicios comunales (sede social, cancha, kioscos, portería, parqueaderos) dotación de las zonas verdes recreativas y de la zona de cesión Tipo A (cancha múltiple deportiva y zonas de juegos)”; spa: gimnasio, sauna, jacuzzi, baño turco, sala de masajes; vías adoquinadas; cancha de tenis; golfito; lagos y salón de recepciones, pues en el parágrafo de la cláusula 7ª se compromete a tenerlas terminadas de acuerdo con la licencia de construcción”
Que su inejecución generó un detrimento patrimonial para los demandantes, que iban a levantar en su lote una casa campestre y ganarse una valoración, consideran los demandante que el plazo que tenía el vendedor para construirlas según la promesa era de dos años, conforme a la licencia que en la resolución No. 058 del 25 de marzo de 2009 le otorgó el municipio de Anapoima y que venció el 24 de marzo de 2011, pues aunque a solicitud de los demandados se amplió a través de la resolución No. 115 del 18 de mayo de 2012, esta resolución disponía que “el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones anteriores causará la revocatoria de la presente resolución”, por lo que al cumplirse esa última fecha -17 de mayo de 2013- la licencia se entendía revocada.
Que esas obras de urbanismo y zonas comunes en las condiciones que fueron ofrecidas tanto en la etapa de pre-negociación como en la etapa de negociación y deben los demandados responder pecuniariamente y que están los actores facultados para solicitar la indemnización de los perjuicios desde la fecha de pre-negociación hasta que se produzca el resultado final.
2- Indemnización compensatoria se soporta en el reclamo del incumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo y zonas comunes
Tenemos como fuente de las obligaciones el contrato o acuerdo de voluntades destinado a crearlas; el artículo 1495 del Código Civil expresamente señala que “las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas como en los contratos o convenciones...”. Relevada importancia se le otorga a tal tipo de convención, pues dispone el legislador en el artículo 1602 ídem que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales”.
Ahora bien en caso de incumplimiento contractual, la ley faculta al contratante cumplido a reclamar o bien la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, en ambos casos, con derecho a indemnización de los perjuicios causados; así lo señala el artículo 1546 del código civil, que consagra la condición resolutoria tácita, propia de los contratos bilaterales como lo es el de promesa de compraventa acá demandado, como soporte de la pretensión resolutoria.
3- Término para la Entrega de las obras de urbanismo y construcción de zonas comunes conforme lo señala la Ley 675 de 2001
La Ley 675 de 2001 viene a regular el régimen de propiedad horizontal y en lo que refiere a la entrega de los bienes comunes en su articulado señala:
"ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”
Se concluye entonces que al no hacerse exigible la obligación derivada del contrato de promesa cuyo incumplimiento se reclama fuente de la indemnización compensatoria perseguida, por no tener la misma los alcances que le atribuía el demandante o bien porque teniéndolos esa obligación desapareció por el pacto que en contra de aquella se estipuló en el contrato de compraventa.
"Conforme a la regulación de la Ley 675 de 2001 a la que convinieron sujetares los contratantes, resulta prematura la exigencia del cumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo y construcción de zonas comunes, que se entienden bienes comunes no esenciales, a la copropiedad por el extremo demandado por no haberse aún cumplido la enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad"
En consecuencia las pretensiones de la demanda fueron negadas, al no establecerse el requisito de haberse establecido el incumplimiento de una obligación de la promesa de venta que se hubiese ratificado en el contrato prometido, o una obligación contractual del vendedor y una culpa del mismo en su configuración, que fuese fuente de los perjuicios reclamados.
