Generalidades del proceso ejecutivo en P. Horizontal para obtener pago de expensas deudores morosos

1. Fundamento legal del proceso ejecutivo en propiedad horizontal

El proceso ejecutivo para el cobro de expensas comunes en una propiedad horizontal, tiene origen en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, se prevé que:

“…solo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior”

En consecuencia es suficiente la certificación que expida el administrador, a quien se designa por la copropiedad para que se ocupe, entre otras cosas, de las situaciones económicas que afecten a la propiedad. Pero, que así sea, no significa que ese título se torne incontrovertible.

2. Legalidad del cobro de intereses moratorios

Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. (Artículo 29 Ley 675 de 2001)

"El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior" (Artículo 30 Ley 675 de 2001)

3. Simplificación del cobro ejecutivo de las deudas por expensas comunes, no afecta el derecho a la defensa de los deudores

El propósito de lo dispuesto en el articulo 48 de la ley 675 de 2001, es facilitar el acceso a la administración de justicia, pues es innecesario en la actualidad aportar copias de escrituras públicas, del reglamento de la copropiedad, o de las actas de asambleas. Mas, una vez presentada la demanda, es apenas obvio que el ejecutado cuente con todas las herramientas procesales y probatorias para debatir el contenido de esa certificación, de lo contrario, se caería en una especie de tarifa legal, en buena medida erradicada del procedimiento nacional.

4. Garantía del derecho al debido proceso y contradicción al deudor moroso por el juez competente

Quien juzga la procedencia del cobro de las expensas no es el administrador del conjunto, sino el juez de la causa, quien deberá estimar la validez y veracidad de los documentos que se alleguen al proceso y ordenar las pruebas que considere conducentes para el esclarecimiento del asunto planteado, trámite durante el cual el deudor tiene la posibilidad de controvertir los hechos y elementos probatorios que se alleguen en su contra.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

También existe solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

5. ¿Es necesario agotar previo a interponer el proceso ejecutivo el mecanismo de la conciliación con el copropietario o residente?

Por disposición expresa del articulo mencionado en esta publicación (Artículo 48 Ley 675 de 2001 la presentación del proceso ejecutivo en contra del deudor moroso no esta supeditado al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos tales como la conciliación.

6. Procedencia de la solicitud y practica de medidas cautelares por la copropiedad - Embargo

El artículo 599 del Código General del Proceso faculta al demandante desde la presentación del proceso ejecutivo solicitar el embargo y secuestro de bienes del ejecutado; El juez, al decretar los embargos y secuestros, podrá limitarlos a lo necesario; el valor de los bienes no podrá exceder del doble del crédito cobrado, sus intereses y las costas prudencialmente calculadas, salvo que se trate de un solo bien.

A modo de conclusión es posible mencionar que los deudores pueden ejercer su derecho a la defensa en el proceso ejecutivo, presentando las pruebas que considere pertinentes y controvirtiendo las allegadas por el acreedor, lo que les permite aportar las actas de las asambleas o el reglamento de propiedad horizontal.

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