Una vez se suscribe el contrato definitivo, el contrato de promesa de compraventa se agota
Guillermo Diaz Forero
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira - Sala Unitaria Civil - Familia, mediante decisión proferida el 24 de octubre de 2023 en un proceso verbal de resolución contractual con radicado 66001310300420190057201 y ponencia del Magistrado Duberney Grisales Herrera, define y analiza la finalidad del contrato de promesa de compraventa y cuando este se tiene por cumplido, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Naturaleza del contrato de promesa de compraventa
La naturaleza del contrato de promesa, también llamado preparatorio, es instrumental y provisional en razón a que está destinado a allanar la realización de otro negocio, por tanto, una vez celebrado genera la extinción de aquel; esa es la obligación de hacer que, generalmente, se contrae. Así comprende la doctrina nacional; y fue lo que en este evento sucedió, como enseguida se expone.
2. Postura de la corte Suprema de Justicia
La Corte Suprema de Justicia, en reciente decisión SC-1964-2022, reiterativa de posturas precedentes CSJ. SC-2221-2020:
“Recuérdese que el contrato de promesa «no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145), debiéndose añadir que, conforme el precedente, «“los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido”, tesis que ha sido acogida por esta Corporación, aunque sin alcances totalizadores, al considerar: “El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior (...)” (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01).
Los autores especializados en la materia así también explican; por ejemplo, Cubides Camacho[1]: “Se cumple entonces la obligación nacida de la promesa cuando se celebra el contrato prometido, ese si traslativo o constitutivo de derechos, tras llenar los requisitos exigidos para su plena eficacia (…)” negrilla de este texto; el maestro Fernando Hinestrosa[2] dice: “(…) si se celebra el contrato definitivo, la promesa se realiza, cumplió su función y desaparece (…)”; y por su parte el profesor Giraldo Bustamante[3] anota: “En el momento de la celebración del contrato de promesa, el contrato futuro es inexistente, y en momento de la celebración del contrato definitivo, el contrato de promesa se agota. (…)”.
Tenemos entonces que “El contrato de promesa tiene entonces una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior (…)” y con soporte en tal premisa es que afirma la Corte Suprema de Justicia: “(…) y en el momento de la celebración del contrato definitivo, el contrato de promesa se agota. Se termina por el cumplimiento de sus efectos, y no sería posible el inicio de una acción de resolución tácita por incumplimiento de una de las partes de la promesa ni por mutuo disenso, mientras esté vigente el contrato definitivo”.
