El demandante consumidor inmobiliario tiene la carga de probar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad del inmueble
Marcela Gómez Núñez
El Tribunal Superior de Medellín - Sala primera de decisión Civil, mediante decisión proferida el 20 de noviembre de 2023, resuelve recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida por el Juzgado Octavo Civil Circuito de Medellín en un proceso de Responsabilidad Civil Contractual con radicado 05001 31 03 008 2017 00318 01 y ponencia del Magistrado Martín Agudelo Ramírez, en donde se analiza que le corresponde probar al comprador en un contrato de consumo inmobiliario, que pretenda la indemnización de perjuicios derivado de la falta de entrega o de una entrega irregular de un inmueble, así como que le corresponde acreditar al constructor o productor inmobiliario para exonerar su responsabilidad, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Relación de consumo entre productores y compradores
Cuando la relación se haya dado en un contexto de relación de consumo entre productores y compradores de proyectos inmobiliarios, se aplican las garantías especiales del Estatuto del Consumidor. Tales garantías incluyen las distribuciones probatorias a favor del consumidor y a cargo del productor, sobre las condiciones del contrato, en materia de publicidad engañosa, cuando hay cláusulas abusivas, contratos especiales, entre otros.
En concordancia, los conflictos que surjan en esta relación se resuelven con base en las reglas generales de responsabilidad por incumplimiento contractual, las reglas específicas relativas al contrato de obra - 2053 y s.s. del Código Civil-, y las garantías especiales a favor del consumidor y a cargo del productor inmobiliario -Ley 1480 de 2011-, demás normas civiles y comerciales concordantes.
- Reclamo a un productor inmobiliario por un defecto o un faltante de obra en un conjunto o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal
Cuando se trata de áreas comunes, dada la propiedad conjunta e indivisible de los copropietarios sobre éstas y las demás características del régimen de propiedad horizontal sobre administración de tales bienes, la representación legal la tienen los órganos de administración de la propiedad horizontal; la judicial, el administrador del conjunto o edificio, quien estaría llamado a hacer la reclamación. Todo esto según la Ley 675 de 2001.
- Quien esta facultado para adelantar reclamación ante el productor inmobiliario
Cuando se trata de áreas comunes, dada la propiedad conjunta e indivisible de los copropietarios sobre éstas y las demás características del régimen de propiedad horizontal sobre administración de tales bienes, la representación legal la tienen los órganos de administración de la propiedad horizontal; la judicial, el administrador del conjunto o edificio, quien estaría llamado a hacer la reclamación. Todo esto según la Ley 675 de 2001. Si es una unidad privada, reclama el propietario.
- Garantías especiales a favor del consumidor y a cargo del productor inmobiliario
Entre esas garantías, se resalta especialmente la contenida en el artículo 10 de esa ley, según la cual “para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto…”. Esto quiere decir que, en línea de principio, ni el origen del daño ni el manejo para su reparación son en principio relevantes para que la pretensión del consumidor inmobiliario esté llamada a prosperar. Ciertamente, debe acreditarse el perjuicio y cuantificarse para una condena en concreto, pero el supuesto de la prueba no es la labor que se requiera para reparar el producto cuando eso es posible, sino sólo cuánto cuesta. Por su parte, el artículo 16 de esa ley señala que es carga del productor demostrar el nexo causal entre la causal de exoneración de responsabilidad y el defecto del bien.
2. Reglas de distribución probatoria que le corresponden a las partes para acreditar defectos o fallas sobre el bien inmueble.
- El demandante consumidor inmobiliario:
"Tiene la carga de probar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad del inmueble -art. 167 del CGP. No es su carga probar el origen del defecto o daño, o su relación con la actividad de construcción o diseño, temas de la excepción. Según el artículo 10 de la ley 1480, sólo “bastará con demostrar el defecto del producto”.
Siguiendo la regla general del artículo 206 del CGP, el demandante también tiene la carga de estimar razonadamente y bajo juramente los perjuicios económicos derivados del defecto o faltante en la obra"
- El demandado productor inmobiliario
"Tiene la carga de probar causales que exoneren su responsabilidad frente al productor inmobiliario. Por ejemplo, que el origen del defecto o el faltante de obra no tiene su origen o causa en la construcción o en cualquier otra etapa del proceso inmobiliario, sino al deterioro normal por el uso, por un indebido mantenimiento, o por otra causa que le sea ajena"
En virtud de lo señalado anteriormente, si un comprador de productos inmobiliarios pretende la indemnización de perjuicios derivada de la falta de entrega o de una entrega irregular de un inmueble, en principio le corresponde afirmar y probar la existencia del contrato con base en el cual adquirió derechos en el proyecto inmobiliario, incluyendo las condiciones de la obra, y afirmar la ausencia de entrega o acreditar la irregularidad de la obra que se entregó en relación con la obra contratada, con base en la regla general de distribución de la carga de la prueba del artículo 167 del CGP.
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