La administración de una copropiedad no puede negar el ingreso a sus propietarios, o personas autorizadas por ellos, por el hecho de que se adeuden cuotas de administración
Guillermo Díaz, Abogado y Socio fundador
El Tribunal Superior de Bogotá - Sala Civil, resolvió recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia proferida por Juzgado 020 Civil del Circuito de Bogotá, con ponencia del magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez, en donde se analiza si la administración de una copropiedad puede negar el ingreso a las unidades privadas a sus propietarios, o personas autorizadas por ellos, por el hecho de que se adeuden cuotas de administración, y si tal conducta puede generar perjuicios patrimoniales, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- El ejercicio abusivo de un derecho reconocido por la ley puede ser fuente de responsabilidad civil para su titular
Bien dice la Corte Suprema de Justicia que "el derecho es una facultad que debe ejercitarse en orden al cumplimiento del fin social que persigue, sin traspasar los límites de la justicia ni de la moral". Por tanto, si con el ejercicio culposo o doloso de ese privilegio se causa un perjuicio, surge, entonces, una obligación indemnizatoria en cabeza de su titular, siempre que se demuestre, además, el nexo de causalidad. Así, el perjuicio no es un requisito necesario para la configuración del abuso, pero sí para la reparación que la víctima busca.
Es así como el abuso del derecho no solo es una desviación de su finalidad, sino una contradicción con los valores fundamentales del orden jurídico, que promueve un ejercicio proporcional, razonable y justo de las facultades concedidas. Cuando su titular, al ejercerlo, causa perjuicios, la víctima está llamada a encausar su reclamo a través de una acción de responsabilidad civil y demostrar los elementos que le son propios: el hecho generador, un título de imputación subjetivo, el nexo de causalidad, el daño y los perjuicios ocasionados (C.C., art. 2341), en línea con la regla de la carga de la prueba (art. 167, CGP).
2- Las copropiedades tienen derecho a cobrar las expensas causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes
Desde luego que las propiedades horizontal tienen derecho a cobrar las expensas causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes; se lo reconocen los artículos 78 y 51 (numeral 8) de la Ley 675 de 2001. Pero es claro que, si algún copropietario se abstiene de satisfacer ese deber de prestación, lo suyo es acudir ante los jueces. Así lo precisa el numeral 8° del artículo 51 y los reglamentos de propiedad horizontal. Pero lo que no puede hacer la copropiedad es acudir a las vías de hecho, "por muy concertados que estén los demás copropietarios, quienes carecen de habilitación constitucional y legal para fijar en el reglamento o en el manual de convivencia que un propietario sólo puede ejercer su derecho real si satisface las expensas debidas. Esa forma de proceder constituye un típico abuso en la medida en que, pretextando su derecho -con el alcance que le da el legislador-, termina cercenando el de otro"
3- Ámbito de protección del derecho de propiedad
El ámbito de protección del derecho de propiedad está compuesto por el uso, el goce y la disposición del bien (C.C., art. 669). Puntualmente, el propietario tiene:
a) la facultad de servirse del bien y de aprovecharse de los servicios que pueda rendir;
b) la posibilidad de recoger todos los productos que acceden o se derivan de su explotación y;
c) el derecho de disposición, que consiste en todas aquellas facultades jurídicas que se pueden realizar, tales como la enajenación.
Si bien la ley puede regular la propiedad privada desde este eje, su ejercicio “no puede ser objeto de restricciones irrazonables o desproporcionadas, que impliquen el desconocimiento del interés legítimo que le asiste al propietario de contar con las condiciones mínimas de goce y disposición, así como de obtener una utilidad económica sobre sus bienes”.
4- Postura del Tribunal Superior de Bogotá
En efecto, no es posible ordenar que la propiedad horizontal se abstenga de cobrar dichas cuotas, por el período solicitado, dado que tales expensas se causan esté o no ocupado el inmueble y con independencia del uso de los bienes comunes, como lo expresa el parágrafo 2° del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, al establecer que “[l]a obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común”. Luego, el pago de la cuota de administración no está circunscrito a la lógica de una contraprestación porque, se insiste, se genera sin miramiento en el uso de los bienes privados o comunes esenciales.
"Pero a ello no le sigue que la propiedad horizontal pueda impedirle al dueño ejercer su derecho real, pretextando el incumplimiento en el pago de las expensas y enarbolando su derecho a ellas"
Algo así como ¡con cara gano y con sello pierdes!, o lo que es igual, me pagas -sí o sí- aunque yo mismo te impida gozar y disfrutar de tu apartamento en la forma en que quisieras. Por eso, entonces, el perjuicio que sufre el propietario queda vinculado a la prestación misma, porque debe satisfacerla, repercutiendo en su patrimonio aunque el derecho haya sido frustrado por actos de su acreedor.
Así las cosas, el abuso en el que incurre la copropiedad, que paralelamente causa que los propietarios no puedan usar los bienes privados y comunes del edificio, conlleva a que sea ella quien deba asumir las repercusiones patrimoniales que recaen sobre estos, en cuanto titulares del dominio, ligados a las cuotas de administración.
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