No se vulneran derechos fundamentales si la copropiedad adopta decisiones tendientes hacer cumplir el reglamento de PH frente al uso y/o destinación que debe darse a las unidades privadas
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales - Sala Civil, resolvió recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia proferida por Juzgado 01 Civil del Circuito, con ponencia de la magistrada Sofy Soraya Mosquera Motoa, en donde se analiza si se vulneran derechos fundamentales por parte de los organos de administracion de una copropiedad, al adoptar decisiones tendientes hacer cumplir el reglamento de PH frente al uso y/o destinación que debe darse a las unidades privadas y las obligaciones que en ese sentido adquieren los propietarios, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1- Ley 675 de 2001 prevé como mecanismo de revisión de las decisiones tomadas por los órganos colegiados
La dirección y administración de la propiedad horizontal corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto; previéndose como mecanismo de revisión de las decisiones tomadas por los órganos colegiados la acción de impugnación, reglada así:
“ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal (...)"
A su vez el Código General del Proceso, cuyo artículo 282, situado en el Capítulo II “Disposiciones Especiales” del Título I “Proceso Verbal”, dispone:
“ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, JUNTAS DIRECTIVAS O DE SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.
En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.
El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.”
En resumen, la acción de impugnación procede respecto de las decisiones tomadas por el órgano directivo en contravención del reglamento o la ley, y no porque el socio simplemente no esté de acuerdo, pues no se trata de un recurso para meras discrepancias personales, sino una herramienta destinada a corregir desviaciones e inobservancias del orden normativo.
En cuanto a los vicios que pueden afectar las decisiones o actos de los órganos de dirección de la persona jurídica, no se contempló en la Ley 675 de 2001 un decálogo de las situaciones que puedan dar lugar a la inexistencia, ineficacia, nulidad o inoponibilidad, limitándose a señalar unos pocos casos puntuales6; luego para decidir en cada caso particular debe acudirse a la teoría general de los negocios jurídicos.
2- Alcance de las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración de una Propiedad Horizontal
Los artículos de la Ley 675 de 2001 regulan la integración y el funcionamiento de ese órgano, en los siguientes términos:
“ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.”
“ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
“ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”
3- Las decisiones adoptadas por los organos de administracion deben encontrarse ajustadas a las prescripciones legales y al reglamento de propiedad horizontal
Si las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración se encuentran ajustadas a las prescripciones legales y al reglamento, queda sin sustento una eventual la impugnación formulada por el propietario de la unidad privada, ya que estas si son acogidas por la mayoria de sus miembros, dentro de sus competencias, pues es función del Consejo de Administración “tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”, los cuales aun cuando no aparezcan precisados en el precitado estatuto, pueden concretarse acorde con la naturaleza de ese tipo de propiedad y la ley que la regula, en el propósito de administrar de forma eficiente los bienes comunes y garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, así como la función social y ecológica de la propiedad.
4- Postura del tribunal
Sostiene el tribunal, que si las medidas adoptadas por el Consejo de Administración lucen objetivas, prudentes y sensatas, acompasadas con la ley y la norma interna; porque precísese, “[e]n lo que hace a los bienes de dominio particular, se tiene que estos pueden ser utilizados con cierta libertad y autonomía por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad o a falta de éste en consonancia con los propósitos para los cuales se encuentra destinado el edificio, dada su naturaleza …”, incluso, “el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate.” (Sentencia C-318 de 2002)
Asi pues, frente a la eventual vulneración de derechos fundamentales por parte de los órganos de administración, frente a las decisiones que se adopten tendientes a hacer cumplir el reglamento de propiedad horizontal en lo relativo al uso que debe darse a las unidades privadas y las obligaciones que en ese sentido adquieren los propietarios, es posible concluir esta situación no se presenta si la reunión cumple las formas previstas en la normativa.
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