Contabilización del término de prescripción para promover acción de protección del consumidor, frente a defectos en bienes y/o zonas comunes esenciales en propiedades horizontales
Guillermo Díaz
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil, resolvió recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia proferida por la Superintendencia de Industria y comercio, con ponencia del magistrado José Alfonso Isaza Dávila, en donde se analiza entre otros aspectos el termino de prescripción para promover acción de protección del consumidor, frente a defectos en bienes y/o zonas comunes esenciales en propiedades horizontales, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Entrega de bienes comunes esenciales
Los bienes comunes esenciales se definen en el artículo 3º de la Ley 675 de 2001, como aquellos “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.
En el caso de bienes comunes esenciales, acorde con el artículo 24 de la ley 675 de 2001 se “presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes” (inciso 1º).
2. Entrega de bienes comunes diferentes a los esenciales
El inciso segundo del articulo 52 de la Ley 675 de 2001 hace referencia a otro tipo de bienes comunes diferentes a los esenciales, esto es, “bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros”, que deben entregarse a quien designe la asamblea “en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios”.
3. ¿Existe alguna restricción en torno a quién debe entregarse la documentación o archivo de la obra por parte del propietario inicial?
El articulo 52 de la Ley 675 de 2001 no prevé ninguna restricción en torno a quién debe entregarse la documentación o archivo de la obra por parte del propietario inicial, ni limita las facultades del administrador provisional.
4. Término de la garantía legal
En el marco de la acción de protección al consumidor, debe advertirse, en primer lugar, que para las obras posteriores a la ley 1480 de 2011, rige el aparte final del art. 8, bajo cuyo tenor en tratándose de “bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”; y en segundo lugar, que en las dos normas citadas, del Código Civil y el estatuto del consumidor, los defectos amparados por este amplio término extintivo, se circunscriben a aquellos que acontecen “si el edificio perece o amenaza ruina” (C.C.) o “la estabilidad de la obra” (ley 1480).
Vale la pena resaltar que si la entrega de los bienes esenciales se hace o se presume hecha, cuando comienza la ocupación del edificio o conjunto, y desde entonces, también principia el uso de aquellos, por necesidad ineludible, como pasillos comunes, escaleras, entre otros, no luciría justo que la prescripción comenzara después, cuando la ocupación fuese alta o total, a más de que habría indeterminación sobre dicho término.
Tenemos entonces que la prescripción de la acción de protección del consumidor respecto de los defectos en zonas comunes esenciales opera de forma simultanea con la entrega de las unidades privadas, por lo tanto el termino para promover la precitada acción contabilizarse “a más tardar dentro del año siguiente” a la expiración de la garantía.
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