El Juzgado Cincuenta y uno civil Circuito de Bogotá, mediante decisión en segunda instancia proferida el 05 de mayo de 2023 en un proceso ejecutivo con radicado No. : 110014003001 2021 00458 01 se analiza si de acuerdo a lo establecido en la Ley 675 de 2001 es o no posible pretender el pago de expensas comunes por parte de la demandada en su calidad de constructora, propietario inicial y administradora, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Obligación de la Constructora de pagar expensas comunes por los bienes privados de su propiedad
El pago de las expensas solo se puede exigir de los propietarios conforme lo establece el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, con las solidaridades allí establecidas, y por tal razón no se puede pretender dicho pago de la demandada en su calidad de constructora y administradora, sin embargo es cierto que la sociedad la sociedad constructora que se vincule al proceso ejecutivo es en calidad de propietaria inicial, es decir, que el pago de expensas que refiere la demandante se sustenta en la calidad de propietaria de las unidades privadas no entregadas que ostentaba la Constructora, una vez se registra la escritura publica que constituye la propiedad horizontal y empiezan a regir las obligaciones propias de su funcionamiento.
2. Incorporación en el Reglamento de Propiedad Horizontal de la unidad residencial, de la no obligación de la constructora (Constructora inicial) al pago de cuotas de administración ordinarias, ni extraordinarias durante la administración provisional.
Debe indicarse que de una lectura expresa de la Ley 675 de 2001, esta no establece ningún tipo de excepción para la contribución de expensas comunes de unidades privadas de las cuales se encuentre ya señalado su coeficiente de copropiedad en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
"No es posible colegir una interpretación distinta del artículo 25 de la Ley 675 de 2001 que señala: “Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio”, los cuales determinaran: “3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración”
Es claro entonces, que el mecanismo para determinar el índice de participación en la contribución de expensas comunes lo ha regulado la ley, y no puede ser otro que mediante los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio previamente señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
"Plasmar en el Reglamento de Propiedad Horizontal una interpretación distinta que se configure en excepciones al pago de dicha obligación de la forma en que la Ley lo ha señalado, bien se enmarca en la situación dispuesta en el parágrafo 1 del artículo 5° de la Ley 675 de 2001 que reza “En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.”
En tal sentido, no cabe duda de la facultad que tiene el administrador actual de propender dentro sus funciones de ejecución, conservación, representación y recaudo, el correcto pago de las expensas comunes que se adeuden a la copropiedad producto de una errónea liquidación, expidiendo la certificación que se exige en el artículo 48 del régimen de propiedad horizontal para invocar el proceso ejecutivo.
Conozca el texto completo de la sentencia:
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