Si el arrendatario es quien ocasiona el deterioro del inmueble arrendado, debe indemnizar al arrendador por los perjuicios causados
Guillermo Díaz
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín - Sala Civil, resolvió recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia proferida por Juzgado 002 Civil del Circuito de Envigado, con ponencia de la magistrada Martha Cecilia Lema Villada, en donde se analiza si el arrendatario que ocasiona el deterioro de un bien arrendado, debe indemnizar al arrendador por los perjuicios ocasionados a este, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento
Según el artículo 1973 del Código Civil, “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
2. Obligaciones del arrendador
El artículo 1982 ibidem, dispone que el arrendador es obligado:
“1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”.
En cuanto a la obligación prevista en el numeral 2, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC2500 de 23 de junio de 2021, explicó que el arrendador:
“debe conservar la cosa en condiciones que le permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente el aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada”.
En ese sentido, es importante traer a colación el artículo 1985 del Código Civil, según el cual “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.
3. Obligaciones del arrendatario
Entre algunas de las obligaciones del arrendatario, el artículo 1997 señala que:
“El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro”.
Sobre el particular, la doctrina ha explicado que “la obligación de conservar la cosa, implica que el arrendatario dé el cuidado al objeto como si fuera propio; si se aparta de esa conducta, se entiende que está incumpliendo el contrato, respondiendo de los perjuicios, ante el arrendador".
4. La responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos
La Corte Suprema de Justicia, en reciente sentencia SC1962 de 28 de junio de 2022, explicó que “La responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos: (i). La existencia de un contrato valido; (ii); El incumplimiento -doloso o culposo- de la otra parte; (iii). El perjuicio; (iv). El nexo causal, en una relación de causa y efecto, entre el proceder de la convocada y las consecuencias que ello le produjo en el plano patrimonial o inmaterial; y (v). La mora, supuesto que variará, en cada evento, dependiendo de la clase de prestación insoluta (…)”.
Comments