El gobierno nacional expidió el 15 de abril de 2020 el Decreto Legislativo 579 Por medio del cual se adoptaron "medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica" .
Ahora bien resulta preciso analizar la vigencia de este en los siguientes términos:
Propiedad Horizontal
- Fondo de imprevistos:
Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.
- Pago cuotas de administración:
Durante el periodo comprendido entre la vigencia presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, el pago de las cuotas administración de zonas comunes podrá realizarse en cualquier momento de cada mes sin intereses de mora, penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes.
- Asambleas de copropietarios:
Las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, de que trata la Ley 675 2001, podrán efectuarse:
- En forma virtual, durante periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, siguiendo los requerimientos del artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y del Capítulo 16 Título 1 de la parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015 Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, y demás normativa legal y reglamentaria vigente aplicable a la materia.
- De manera presencial, a más tardar dentro mes calendario siguiente a fiscalización la declaratoria de Emergencia, Económica, Social y Ecológica.
Para tener en cuenta...
A nuestro juicio se continua insistiendo de forma desacertada por parte de algunos asesores, que es viable dar aplicación extensiva a la Propiedad Horizontal del Decreto 398 de 2020 a partir del 01 de julio, teniendo en cuenta que el precitado decreto señala qué:
"Todas las personas jurídicas, sin excepción, estarán facultadas para aplicar las reglas previstas en los artículos 1° y 2° del presente decreto en la realización de reuniones no presenciales de sus órganos colegiados"
Es por esto y debido a las múltiples interpretaciones frente a este tema, como firma elevamos consulta a la Presidencia de la República quien trasladó la petición formulada al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo por ser la entidad competente para responderla, debido a que esta entidad fue la que inició el trámite de creación normativa del Decreto 398 de 2020 de conformidad a lo establecido en el Decreto 1074 de 2015 "Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo.
A continuación nos permitimos transcribir la respuesta brindada por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo quien frente al caso en concreto señalo lo siguiente:
"En atención a la petición consulta formulada a este Ministerio, relacionada con la aplicabilidad del decreto 398 de 2020 que regula las reuniones no presenciales de sociedades comerciales, a los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, en razón a que la ley 675 de 2001 tiene establecido el procedimiento y la forma para adelantar este tipo de reuniones en los artículos 42 y 43, al respecto, me permito comunicarle lo siguiente.
En efecto, la ley 675 de 2001, regula en el país lo concerniente al régimen de los bienes inmuebles destinados a propiedad horizontal y lo referente a la citación de asambleas, quorum deliberatorio y decisorio, convocatorias, y reuniones no presenciales, entre otros aspectos, por lo cual se considera que existe un ordenamiento jurídico de carácter especial, el cual es aplicable, en concordancia con los respectivos reglamentos de propiedad horizontal a las propiedades a las cuales les rige las citadas normas"
Del aparte transcrito es posible concluir sin duda alguna qué NO es viable hacer remisión normativa al Decreto 398 de 2020, toda vez que la Ley 675 de 2001 señala de forma clara y suficiente lo referente a la citación de asambleas, quorum deliberatorio y decisorio, convocatorias y el desarrollo de reuniones no presenciales en los artículos 42, 44 y 45; En tal sentido el llamado a los administradores, Consejos y revisores fiscales es acudir a partir del 01 de julio de 2020 a la precitada ley, la cual regula en su integridad a los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal teniendo en cuenta que las disposiciones transitorias adoptadas en el Decreto 579 de 2020 quedaran sin efecto.
- Sanción por no asistencia asamblea:
Los administradores, consejos de administración y las asambleas de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal se abstendrán de imponer las sanciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal con fundamento en el numeral 9 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, por la no asistencia presencial de copropietarios y/o sus delegados a las reuniones de asambleas ordinarias presenciales, convocadas para el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
- Reajuste cuotas administración:
Se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.
Arrendamientos
- Suspensión de acciones de desalojo:
Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4° de la Ley 820 de 2003.
- Reajustes al canon de arrendamiento:
Se aplaza el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, bien porque se hubiere acordado por las partes, o por virtud del artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
- Prórroga de contratos:
Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
- Inicio del contrato de arrendamiento:
Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, quedarán suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
Acá podrá encontrar las respuestas las respuestas brindadas por la Presidencia de la república y el Ministerio de Comercio Industria y Turismo:
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